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投资购买商铺存在的风险
jubaijia 发布于 2018-03-05

   近一段时间,部分不法开发商以销售收益权、售后包租、返租、承诺给予固定回报等各种各样的的形式拆零销售商业铺面,在房地产领域进行非法集资,并在媒体上大量刊登相关的广告,致使部分老百姓上当受骗,引发社会矛盾。因此,以售后包租、返租、返本的形式购房、购买商铺投资收益权、购买商铺获取固定回报等行为存在极大的风险。

一、存在风险的商铺销售方式种类

  存在风险的商铺销售种类主要有售后包租、返租,给予固定回报、返本销售、出售商场未来收益权等种类。

  售后包租、返租是指开发商向购房人承诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。购买收益权,是指开发商对商场未来收益权进行销售,购买者获取收益凭证。

    这些销售行为的实质,是以承诺售后高回报、低风险的方式促销其商业铺面,加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。

二、销售的表现形式和宣传形式

  其表现形式通常是,以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无()风险投资等方式,分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购买者签定购房合同的同时,在私下以另外公司名义(如以下属物业公司名义)与购房者签订委托租赁和经营协议,并承诺给予汇报。或直接与购买者签订出售收益权合同,实行非法集资。

  具体宣传形式有:统一经营、原价回购”“提供每年百分之几的物业补贴”“担保年收益百分之几购买商铺,年均回报百分之几,“投资商铺,20年固定高额回报”,“购买商铺、坐收租金”,“购买商铺、开发商包租并给予固定回报”等。

三、存在五大风险隐患

  采取售后包租、返租、返本销售、出售投资收益权、以获取固定回报等方式分零销售大厅式商业铺面等销售形式存在很大的风险隐患:

    一是可能存在欺诈,开发商以违背常识的高额回报为诱饵,骗取投资者高价购房,同时又以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款,这种方式一开始开发商就以骗取资金为目的的,一旦达到目的,就携款逃匿;

    二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂,回报也成泡影;

    三是商铺分零产权进行销售,形成业主众多,注定其结局差异很大,有的陷于多业主管理的怪圈,无法形成统一的市场氛围,长期空置,导致回报成空,或在最初阶段,开发商能按照协议给予一定的回报,但由于市场的变化,商场经营不善,无法达到预期的收益水平,导致回报也无法实现;

    四是开发商分零销售商铺,以高额回报为诱饵,导致投资者往往以获取收益为目的,对所购商品房屋位置往往并不确定,或销售时虽有具体位置,但在实际中也无法具体使用,导致根本无法办理房屋所有权证;

    五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。

    部分开发企业采取上述方式销售商业铺面,已经出现无法兑现销售时的承诺,引发了大量的纠纷。

  为此,投资购买商铺要强化投资风险防范意识,购房前要到当地登记机关查询,并在购房后及时到登记机关进行合同登记

    广大消费者切勿瞄准高收益率,听信一些片面的误导性宣传,盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息,做深入细致的市场调查,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,要强化投资风险防范意识,购房前要到当地登记机关查询,并在购房后及时到登记机关进行合同登记。